Что такое жилищные вклады и как будет работать программа

Госдума в третьем чтении приняла закон, позволяющий гражданам с 1 января 2027 года заключать с банками договоры жилищных сбережений. Что такое жилищные вклады и как будет работать программа — в обзоре «РБК Инвестиций».

Госдума приняла во втором и третьем чтении закон, позволяющий гражданам заключать с банками договоры жилищных сбережений (ДЖС). Если документ будет подписан президентом России, то он может вступить в силу с 1 января 2027 года.

Документ вводит в России новый вид вкладов — они будут открываться на основании ДЖС. Это позволит россиянам копить деньги на вкладе, а потом использовать их для улучшения жилищных условий, в том числе в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Что такое жилищные вклады и в чем их потенциальные преимущества и недостатки — в обзоре «РБК Инвестиций».

Что такое жилищный вклад и для чего он нужен

Жилищный вклад (договор жилищных сбережений) — это целевой вклад на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке.

По задумке авторов законопроекта, новая программа должна помочь гражданам накопить на покупку квартиры или на первоначальный взнос для оформления ипотеки.

Предполагается, что клиент будет вкладывать деньги под повышенный процент, а затем оформлять ипотечный кредит. При этом банки для поддержки держателей жилищного депозита смогут разработать специальные условия — повысить ставку по вкладу и/или снизить ипотечную ставку.

Введение накопительного инструмента для покупки жилья обсуждалось в Госдуме несколько лет. Так, еще в 2019 году планировался запуск системы специальных безотзывных вкладов.

«Жилищные депозиты сделают процесс накопления на жилье более предсказуемым для семей и одновременно будут формировать целевой ресурс под развитие жилищного строительства», — прокомментировал новый закон глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Вложения собственных средств россиян в новостройки и выручку застройщиков в 2025 году составили ₽1,7 трлн, или 32,6%.

Согласно расчетам института жилищного развития, за прошлый год выручка застройщиков от продажи новостроек составила рекордные ₽5,2 трлн, из этой суммы:

• ₽3,7 трлн было обеспечено ипотекой: ₽3,1 трлн — ипотечных средств и ₽0,6 трлн — первоначального взноса (при условии, что первый взнос составлял в среднем 20%);
• ₽0,4 трлн пришлось на рассрочки. В целом накопленный объем непогашенных рассрочек за предыдущие периоды составляет ₽1,6 трлн;
• ₽1,1 трлн составили сделки за наличные (за собственные средства).

В топ-20 банков средняя ставка по ипотеке на новостройки находится на уровне 19,06%, на вторичное жилье — 18,71%, а по программам рефинансирования — 18,29%, согласно данным «Дом.РФ» на 21 июня 2026 года.

Как будут работать жилищные вклады

Согласно закону, предусмотрены следующие условия для жилищных вкладов:

• вклад сможет открыть только физическое лицо;
• жилищный депозит открывается на срок не менее трех лет с возможностью пополнения в любое время. Верхний временной предел не установлен — деньги будут храниться до тех пор, пока по распоряжению вкладчика не будут направлены на оплату приобретаемого жилья, финансирование участия в долевом или индивидуальном жилищном строительстве;
• средства с жилищного вклада можно будет направить только на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке, а также на погашение/обслуживание уже имеющейся ипотеки;
• банки, где гражданин открыл жилищный вклад, будут обязаны предоставить кредит на улучшение жилищных условий (в случае соответствия вкладчика условиям, определяемым банком при рассмотрении заявки на кредит). При этом гражданин имеет право направить средства в другой банк;
• предусмотрено страхование вкладов — средства на таких счетах будут защищены системой страхования вкладов в размере до ₽10 млн в каждом банке.

Договор можно расторгнуть досрочно без потери процентов, но не ранее чем через полтора года после его заключения. Также средства со всеми накопленными процентами можно будет получить, если вкладчик расторгает договор досрочно, но не ранее чем через год с даты его заключения, и направляет накопленные средства на улучшение жилищных условий, а также если банк отказывается выдать кредит по договору по истечении срока накопления.

В остальных случаях, если при прекращении договора средства не будут направлены на улучшение жилищных условий, проценты по вкладу выплачиваются по ставке, которая действует для вкладов «до востребования» (если более высокий процент не предусмотрен в договоре).

Плюсы и минусы жилищных вкладов

«РБК Инвестиции » опросили экспертов и узнали, для кого будут актуальны жилищные депозиты и в чем их плюсы и минусы.

Плюсы жилищных вкладов
Зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков полагает, что жилищные вклады могут быть полезны тем, кто целенаправленно откладывает средства на покупку жилья. Такой продукт, по его мнению, поддерживает возможность долгосрочного планирования. «Клиент дисциплинированно формирует первоначальный взнос, а банк видит его потенциальным ипотечным заемщиком, получая при этом стабильную базу пассивов. Еще одно важное преимущество — повышенный размер государственного страхования таких вкладов», — добавил эксперт.

Советник председателя правления АО «Национальный Банк Сбережений» по социальной политике Анастасия Кудрявцева считает, что появление договоров жилищных сбережений можно рассматривать как попытку создать дополнительный инструмент для тех граждан, которые пока не готовы брать ипотеку или не соответствуют требованиям банков по первоначальному взносу. По ее мнению, такой продукт будет особенно актуален для молодых семей, граждан с нестабильным доходом и тех, кто планирует покупку недвижимости через несколько лет.

«Жилищные сбережения могут стать промежуточным этапом между обычным вкладом и ипотекой, позволяя человеку заранее сформировать финансовую дисциплину и накопить существенную часть стоимости будущей квартиры. Для рынка недвижимости это также позитивный сигнал, поскольку расширяется число потенциальных покупателей, которые смогут подготовиться к сделке без чрезмерной долговой нагрузки», — рассказала Кудрявцева о преимуществах нового инструмента.

Руководитель продукта «Вклады» финансового маркетплейса «Сравни» Илья Васильков рассказал, что в маркетплейсе видят, что спрос на понятные и предсказуемые финансовые траектории со стороны населения растет. «Пользователю важно не просто выбрать вклад с максимальной ставкой, а понимать, как этот инструмент приведет его к конкретной цели — в данном случае, к покупке жилья. Если банки предложат конкурентную доходность и прозрачные условия перехода в ипотеку, такой продукт может стать массовым», — считает эксперт.

Минусы жилищных вкладов
Анастасия Кудрявцева отметила, что риски и ограничения у такого инструмента как жилищный вклад все же есть. «Для вкладчиков главным вопросом станет сохранение привлекательности накоплений на длительном горизонте. Если рост цен на жилье будет опережать доходность по таким продуктам, часть накопительного эффекта может нивелироваться. Кроме того, подобные программы предполагают долгосрочное планирование, а жизненные обстоятельства за несколько лет могут существенно измениться», — подчеркнула она.

Для банковской же системы основной вызов будет связан с необходимостью балансировать между привлекательностью условий для клиентов и собственной экономикой продукта, считает Кудрявцева. По ее мнению, чем больше льгот и дополнительных гарантий будет предусмотрено, тем выше будет нагрузка на финансовые организации.

За май 2026 цена «квадрата» в новостройках увеличилась до ₽189,5 тыс., в готовом жилье — до ₽125,8 тыс., следует из данных «Домклик».Годовой рост составил 9,3% и 9,4% соответственно.

При этом темп роста цен на новостройки в России замедляется пятый месяц подряд — в мае он снизился до 0,3%, а на вторичную недвижимость, наоборот, вырос до 1%. По мнению аналитиков «Домклик», это подтверждает, что наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен, и цены в ближайшие месяцы будут расти низкими темпами или даже стагнировать.

По данным экспертов, дороже всего среди крупнейших регионов строящееся жилье в Москве (₽402,5 тыс. за «квадрат»), Санкт-Петербурге (₽270,5 тыс.), Московской области (₽229,8 тыс.), Татарстане (₽197,2 тыс.) и Нижегородской области (₽186,1 тыс.). Меньше всего оно стоит в Пензенской области, Удмуртии и Воронежской области: ₽108,4 тыс., ₽128,9 тыс. и ₽131,2 тыс. соответственно.

Источник: РБК Инвестиции